A caução atualmente é a forma de garantia mais utilizada nos contratos de locação, normalmente estimulada quando o locatário não conta com um fiador ou tem problemas cadastrais. Com o mercado de locação retraído, algumas imobiliárias encorajam a utilização da modalidade, com o objetivo de fechar o negócio o mais rápido possível. No entanto, essa escolha pode deixar a porta aberta para problemas tanto para o proprietário quanto para o inquilino e até para a imobiliária que administra o imóvel. Confira algumas razões:
1 – Ninguém garante que o valor depositado será mesmo guardado até o final do contrato
Em geral, o depósito do valor da caução é feito diretamente na conta do proprietário e no decorrer do contrato é comum que, em uma emergência, o valor seja utilizado por ele para cobrir seus gastos pessoais. Cria-se, então, um problema com o inquilino, que ao final do contrato quer reaver o valor depositado. Sem ter como devolver, o proprietário tenta convencê-lo a se manter por mais tempo no imóvel, para cobrir o valor. Embora seja muito incomum, o locatário tem o direito de não aceitar e pedir judicialmente o estorno do valor, trazendo uma grande dor de cabeça para o dono do imóvel e a imobiliária que o administra. Proprietário da Sagres Imóveis, imobiliária tradicional de São Paulo, Dr. Oswaldo de Castro Ferreira já passou por uma situação delicada deste tipo. “Ao sair do imóvel, o inquilino pediu a devolução do depósito. O pagamento tinha sido realizado na conta da imobiliária, mas o montante havia sido repassado ao proprietário ainda no início do contrato. O locador não queria devolver, alegando precisar do valor para pintura do imóvel, entre outras reformas. Porém, nós o alertamos que o valor do depósito era muito superior ao necessário e orientamos que fosse realizada uma negociação, recusada por ele. O locatário então recorreu ao CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis), que em uma sessão de conciliação da mesa julgadora entendeu que a imobiliária era responsável solidária pelo valor depositado. Pedimos alguns dias e conversamos com o locador, que aceitou devolver o dinheiro, mas este caso poderia ter se convertido em um grande prejuízo para a imobiliária. Atualmente, preferimos trabalhar com garantias como o seguro fiança ou a capitalização, mas caso inquilino e locador optem pela caução, orientamos que o depósito seja feito diretamente para o proprietário para evitar este tipo de situação”, explica o empresário.
2 – A imobiliária guarda o dinheiro da caução na sua própria conta bancária. Como explicar para a Receita Federal?
Em outro caso, a administradora do imóvel, até a pedido do cliente, se coloca à disposição para guardar o valor da caução. Este é um procedimento que pode trazer um grande transtorno para a empresa, pois todo valor deve ser declarado para fins de tributação. E se não o faz, afinal, o dinheiro não é dela, pode ser acionada pela Receita Federal para explicar os valores.
3 – Inquilino ficou inadimplente. Como cobrir os gastos?
Com a alta taxa de desemprego no Brasil, até mesmo contas que dificilmente as pessoas atrasam estão entrando em inadimplência e com o aluguel não é diferente. Contratos de locação são considerados de longo prazo, sempre com duração em torno de 30 meses. Então, como garantir a renda somente com uma caução de três aluguéis (limite fixado por lei para a caução)? Processos de recuperação do imóvel em caso de inadimplência costumam demorar 10 meses, em média. Neste período, além de não receber pelos aluguéis, o proprietário ainda é obrigado a arcar com despesas como condomínio e IPTU para não ter ainda mais problemas. Isso sem contar os gastos com advogados.
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