No final de março, o Secovi-SP, maior sindicato do mercado imobiliário da América Latina, apresentou o resultado do seu tradicional levantamento, junto ao Tribunal de Justiça, de ações relacionadas ao mercado de locação no Estado de São Paulo. O crescimento é alarmante: 37% de aumento no número de processos ajuizados, totalizando 1.566 novos feitos. Destes, 1.377 são relacionados exclusivamente à inadimplência. Este crescimento mostra duas vertentes da dura realidade atual no setor: falha das imobiliárias em conseguir converter inadimplentes por meio de acordos e a utilização de garantias frágeis em contratos locatícios. Em ambos os casos, o locador enfrenta muita dor de cabeça e, por vezes, amarga prejuízos. Como mudar este cenário?
Em relação aos acordos, a causa pode ter raiz na crise. Mesmo sendo o aluguel uma despesa essencial na visão do consumidor – segundo o Serasa, junto ao plano de saúde, é a conta que tem mais prioridade na economia do lar -, com a taxa de desemprego na casa dos 12% (quase 13 milhões de desocupados), está aberta uma grande porta para a inadimplência. E sem perspectiva de ter dinheiro, nenhum locatário vai poder honrar um acordo, por mais lenientes que imobiliária e locador possam ser a fim de evitarem a Justiça para o recebimento da dívida.
Já no que tange às garantias, há muito que ainda deve ser feito para tornar a locação mais segura para imobiliárias e locadores na hora de fechar o contrato. Também publicada na pesquisa de março do Secovi-SP, a divisão entre os tipos de garantia mais utilizadas em contratos de locação mostra uma larga vantagem para o fiador, com mais de 45% dos negócios fechados com esta modalidade de fiança, seguido por depósito (ou caução no valor de três alugueis) com 37% e, por fim, o seguro fiança, com pouco mais de 17% de participação. Estes números demonstram prioridade para a conveniência do inquilino e conclusão rápida do negócio em detrimento à segurança jurídica dos contratos, comportamento ansioso de mercado, ocasionado pelas poucas oportunidades de negócio em tempos de crise. O problema é que contratos de locação são de médio/longo prazo e em 30 meses muita coisa pode mudar: o fiador pode perder seus bens, emprego ou até morrer; o débito da inadimplência pode se tornar muito superior aos três aluguéis no caso da caução, entre outras intercorrências que mostram como as garantias costumeiras do mercado podem ser frágeis. Dos três apresentados como principais na pesquisa, o que traz de fato segurança para o patrimônio do locador (e atualmente é utilizado, na média, em apenas um de cada cinco contratos) é o seguro fiança, que garante a renda do locador em alguns casos por até 30 meses. Ou seja, mesmo que não haja acordo e que o débito vá a juízo para ser ressarcido, não há prejuízo para o locador ou a imobiliária.
Também como substituto para caução e fiador, o mercado tem aperfeiçoado produtos que oferecem ao mesmo tempo segurança para locador e conveniência para inquilinos: o título de capitalização. Ainda pouco utilizada no mercado, esta modalidade permite que as partes negociem o valor da fiança, contemplando não apenas três aluguéis, mas também encargos como IPTU e condomínio. Desta forma, chega-se a um valor que garante os recebimentos do locador com uma fiança que caiba no bolso do locatário. Além disso, com a entrega das chaves ao final do contrato, é possível o resgate do valor corrigido para utilizar como quiser, inclusive na caução de outro aluguel. Alguns títulos ainda oferecem sorteios com prêmios em dinheiro. Ganham os dois lados.
Especialmente em tempos de recessão da economia, contar com contratos saudáveis e garantias efetivas pode ser a chave para passar pela tempestade sem se molhar demais.