Na hora de fechar um contrato de locação, seja para pessoas físicas ou jurídicas, o desafio da imobiliária é alinhar os interesses dos seus dois clientes — ou seja, proprietário e inquilino. Isso significa garantir segurança para o proprietário e conveniência para o inquilino, além de proporcionar mais agilidade e menos burocracia para ambas as partes — e para a própria imobiliária.
Mas é aí que surgem dúvidas sobre qual é a melhor garantia locatícia, que atenderá às necessidades tanto de proprietários quanto de inquilinos. Existem diversas opções com maior ou menor adequação, de acordo com cada perfil de cliente, situação ou negócio. As mais comuns são seguro fiança, depósito caução e título de capitalização — além da própria figura do fiador.
FIADOR
A ideia de apresentar um fiador sempre foi muito utilizada, especialmente pelo fato de ser uma opção sem ônus para o inquilino — que, por sua vez, indica uma pessoa se responsabilizará pelas despesas caso suas obrigações não sejam cumpridas.
Por outro lado, pode ser uma alternativa um pouco burocrática para todas as partes, uma vez que o fiador deve, necessariamente, comprovar um patamar de renda que garanta ao proprietário do imóvel sua capacidade de arcar com um eventual débito no futuro. Além disso, é necessário que tenha um bom cadastro no mercado e comprove, por meio de documentação, a propriedade de um imóvel na mesma cidade em que a locação será realizada.
Essa opção, vale ressaltar, nem sempre é confortável para o proprietário do imóvel porque o fiador assume um compromisso de longo prazo (30 meses), que poderá ser renovado automaticamente. Tal processo envolve, portanto, um nível razoável de risco, especialmente em um cenário de inflação alta, desemprego, incertezas econômicas e endividamento das famílias.
Vale destacar que o risco ficou ainda maior com a recente (2022) decisão do STF, que considerou constitucional a penhora de bens da família do garantidor — incluindo moradia — para pagar dívidas do inquilino, seja no contrato residencial ou comercial.
CAUÇÃO
Também conhecido como depósito caução, essa garantia envolve o depósito à vista do valor equivalente a até três meses de aluguel no início do contrato. Nessa modalidade o valor é devolvido com correção, no fim da locação. Essa devolução, vale destacar, pode ser integral caso o inquilino não deixe de efetuar nenhum pagamento — e não danifique o imóvel.
Essa modalidade pode ser frágil, dependendo da extensão de débitos e danos deixados pelo inquilino.
A caução também pode ser feita com outros bens imóveis ou móveis, como veículos ou eletrodomésticos — desde que registrados em cartório.
SEGURO FIANÇA
O seguro fiança é uma modalidade que vem crescendo cada vez mais pelo desconforto de buscar um fiador que assuma o risco como garantidor — além de ser menos oneroso ao inquilino do que a caução (como veremos a seguir).
Trata-se, assim, de uma alternativa muito interessante, uma vez que conta com a garantia de sólidas companhias seguradoras — que possuem reservas financeiras altas e estão sujeitas a severa regulação por parte de órgãos como a SUSEP.
Diferente da opção do fiador, no seguro fiança o inquilino contrata uma apólice que cobrirá os compromissos que não forem honrados pelo inquilino— como o próprio aluguel do imóvel. O seguro fiança é válido pelo período de locação do imóvel — e deve ser renovado com o contrato de aluguel.
O valor a ser pago pelo inquilino depende da análise de crédito e das garantias incluídas na apólice. Essa é uma modalidade muito segura e rápida, tanto para o proprietário quanto para o inquilino. E, a depender do produto adquirido, o inquilino ainda pode contar com serviços gratuitos como reparos hidráulicos, elétricos, desentupimentos, chaveiros e outros.
TÍTULO DE CAPITALIZAÇÃO
O título de capitalização para garantia locatícia funciona como um investimento em que uma instituição financeira sólida garante o aluguel e o investimento do inquilino. O inquilino compra um título de capitalização, que é emitido por uma Sociedade de Capitalização, uma empresa financeira. Esse numerário, porém, não pode ser movimentado — e fim do contrato, poderá ser sacado com correção
Caso haja inadimplência no pagamento dos aluguéis ou problemas na conservação do imóvel, o proprietário pode requisitar o resgate e usá-lo para cobrir os valores atrasados e os danos causados ao imóvel.
No entanto, quando não ocorrerem problemas do gênero, ao final do contrato o inquilino poderá resgatar o valor integral do título corrigido pela Taxa Referencial (TR) vigente.
Uma das grandes vantagens da capitalização como garantia de locação é a contratação mais fácil. Não é necessário comprovar renda — e o título pode ser emitido mesmo que o inquilino apresente restrições nos serviços de proteção ao crédito.
Os títulos de capitalização também podem contar com sorteios pela Loteria Federal e, assim, gerar um dinheiro extra aos inquilinos.
Alugar sem garantia?
O proprietário pode optar por alugar sem exigir garantia. Porém, nesse caso, ele acaba assumindo todos os riscos da locação, como inadimplência de aluguel e encargos — além de danos ao imóvel.
Em resumo, vale a frase popular “melhor prevenção do que lamentação”. E, com as diversas opções disponíveis para garantia locatícia, não vale mesmo a pena arriscar.
Proptechs e fintechs
Esses termos, com o sufixo “tech”, referem-se às startups do setor. No primeiro caso (proptechs) do setor imobiliário e, no segundo (fintechs), de financiamentos, garantias e outros serviços financeiros.
Nesse processo de digitalização dos negócios, surgiram novas empresas em praticamente todos os setores da economia que se utilizam de tecnologias digitais para propor novos produtos e serviços.
Empresas fortemente amparadas por tecnologia podem crescer rapidamente ou, como o mercado financeiro costuma dizer, de forma exponencial. Ao longo da história do setor de tecnologia, isso significa o surgimento de unicórnios — organizações que se desenvolvem rapidamente e estabelecem novos paradigmas no mercado.
Em alguns casos, porém, produzem as chamadas bolhas — expressão que se refere ao crescimento acelerado de um determinado nicho de mercado e sua rápida derrocada.
No setor de locações imobiliárias e garantias também experimentamos esse processo de transformação digital. Surgiram, assim, diversas alternativas nesse sentido, ou seja, com o objetivo de divulgar, prospectar, fechar, gerenciar e até mesmo garantir tais negócios.
Essas empresas e startups que cresceram rapidamente no segmento de seguros e no setor imobiliário, posicionando-se como marketplaces e, em várias ocasiões, oferecendo também alternativas de financiamento imobiliário e garantias locatícias, passam por um momento de incerteza — e, pode-se dizer, acomodação.
Em função do ambiente macroeconômico (juros altos, aumento de inadimplência e baixa atividade econômica), as startups do mercado imobiliário vêm passando por ajustes como demissões — e, sob tal contexto, têm reduzido seu apetite por investimentos com o objetivo de aumentar suas carteiras a fim de buscar sustentabilidade — e, consequentemente, a saída de seus sucessivos prejuízos financeiros.
Mais: especialmente no caso das garantidoras, essas startups tendem a apresentar para maior rigor na aprovação de crédito, assim como aumento das taxas cobradas, para garantir contratos de locação.
Qual garantia locatícia escolher?
A imobiliária possui um menu com diversas opções para a garantia de aluguel — que podem apresentar vantagens e desvantagens de acordo com o perfil do cliente, assim como do inquilino e do proprietário.
As garantias locatícias são produtos que cabem no bolso do inquilino — ou podem ser pagos pelo próprio proprietário para evitar dores de cabeça no futuro.
Algumas opções também representam menos burocracia e mais rapidez do que contar com o tradicional fiador — que, para todos os efeitos, não é fácil conseguir, dadas as exigências, condições e documentos necessários.
Para a imobiliária, portanto, é importante manter em perspectiva que algumas dessas alternativas de garantia representam maior segurança para os pagamentos e obrigações — tanto por parte do inquilino quanto do proprietário. A Unioncorp auxilia a definir o melhor modelo para cada necessidade ou perfil.