Garantir que a formalização dos contratos de locação de imóveis seja realizada de maneira legal, transparente, detalhada e segura é essencial para evitar dores de cabeça a proprietários de imóveis e inquilinos. Esse documento deve conter, com clareza, todas as obrigações e direitos das partes envolvidas para evitar conflitos — e estabelecer uma relação saudável e harmoniosa durante o período de locação.
Existem, porém, diversos aspectos que devem ser considerados na hora de elaborar tais contratos, dada a necessidade de assegurar que todas as cláusulas estejam em consonância com a legislação vigente e, ainda, proteger os direitos de locadores e locatários. Aqui estão alguns deles:
Verificação de antecedentes
Uma checagem completa dos antecedentes do inquilino em potencial, como histórico de crédito, referências de locações anteriores e verificação de emprego e renda, é fundamental para conhecer sua reputação e a capacidade de arcar com o aluguel.
Clareza e detalhamento
Como mencionamos, o contrato deve especificar de maneira clara e detalhada todos os termos e condições da locação. Por exemplo: valor do aluguel, período de vigência, responsabilidades tanto do proprietário quanto do inquilino e condições para rescisão, entre outros.
Garantias Locatícias
Previstas no artigo 37 da Lei do Inquilinato, as garantias locatícias são instrumentos que proporcionam mais segurança no processo de locação de imóveis — e a escolha do modelo adequado a cada situação é crucial para evitar problemas no futuro. Os mais comuns são:
Caução
É a modalidade na qual o inquilino deposita um valor correspondente a até três meses de aluguel em uma conta-poupança aberta em nome do proprietário do imóvel. Esse valor fica retido durante todo o período de vigência do contrato — e pode ser utilizado para cobrir eventuais danos ao imóvel ou inadimplência do locatário. No término do contrato, desde que não haja pendência, o valor da caução é devolvido com juros.
Fiança
Neste modelo, uma terceira pessoa (fiador) se compromete a arcar com as obrigações financeiras provenientes da locação caso o inquilino não as cumpra. O fiador deve, assim, possuir capacidade financeira comprovada — e, em alguns casos, um imóvel próprio para servir como garantia adicional.
Seguro-fiança
É uma garantia locatícia moderna e cada vez mais popular. Nessa modalidade, o inquilino adquire uma apólice que assegura ao proprietário o pagamento do aluguel e outras despesas (condomínio e contas de consumo, por exemplo) caso não consiga arcar com tais obrigações. Além de simplificar o processo de locação de imóveis, o seguro-fiança oferece coberturas adicionais para o locador — como, por exemplo, assistência jurídica em casos de inadimplência.
Títulos de capitalização
É a modalidade na qual o locatário adquire um título de capitalização de uma instituição financeira e o cede ao locador, como garantia de cumprimento das obrigações previstas no contrato de aluguel.
Bens móveis ou imóveis: quando o locatário transfere a propriedade de um bem móvel ou imóvel ao locador de forma fiduciária;
Inventário e vistoria
Outro fator importante é a realização de inventário e vistoria para documentar os itens presentes e o estado do imóvel. Esse relatório, devidamente assinado pelas partes envolvidas, deve ser anexado ao contrato para evitar eventuais disputas no final do período de locação.
Cláusulas de manutenção e reparos
O contrato também deve especificar, com clareza, as responsabilidades do locador e do locatário sobre manutenções e reparos no imóvel — além de incluir os prazos de execução e os procedimentos para solicitá-los.
Reajustes
Para evitar surpresas e discórdias sobre o valor do aluguel, o contrato deve estabelecer as condições para reajustes e, ainda, incluir os índices que serão aplicados.
Vigência e renovação
Outro aspecto importante é o estabelecimento do período de locação, com as datas de início e término devidamente definidas. Também é muito importante que o contrato preveja as condições para renovação ou encerramento antecipado, com os respectivos prazos de notificação às partes envolvidas.
Rescisão e penalidades
O contrato também deve especificar as condições pelas quais poderá ser rescindido antes do término de sua vigência — assim como as penalidades que essa ação desencadeará.
Assinatura e reconhecimento de firma
Tanto o locador quanto o locatário devem expressar sua concordância com os termos estabelecidos no contrato, por meio de assinatura e reconhecimento de firma, a fim de garantir mais segurança jurídica ao documento.
Apoio jurídico especializado
Finalmente, e não menos importante, é sempre oportuno lembrar que o contrato deve se alinhar à legislação vigente e proteger os interesses do proprietário do imóvel e do inquilino. É necessário, portanto, contar com os serviços de um advogado especializado em direito imobiliário para revisar o documento antes de assiná-lo.
Conclusão
Neste artigo, apresentamos as razões pelas quais um contrato de locação bem estruturado e seguro do ponto de vista legal oferece tranquilidade tanto para o proprietário do imóvel quanto ao inquilino. Em outras palavras, isso significa que investir tempo e recursos na elaboração desse documento proporciona grandes benefícios — como antecipar problemas, evitar contratempos e proporcionar uma experiência positiva para as partes envolvidas, entre outros.