Introdução: O Cenário Macroeconômico 2026
A Selic está projetada em 12,25% a.a. para conter uma inflação (IPCA) a 4,05%, enquanto o PIB do Brasil avança moderadamente (+1,80%). Assim, o setor imobiliário deve manter-se no patamar estável/positivo.
No entanto, o sinal de alerta acende na gestão de carteira: com a projeção de inadimplência locatícia oscilando entre 3,8% e 4,1%, a exigência de garantias robustas deixa de ser burocracia e vira necessidade de sobrevivência. Por fim, o Dólar a R$ 5,50 mantém a pressão sobre os custos de manutenção e reparos prediais.
(Fontes: Boletim Focus Jan/26, ABRAINC/CBIC e FIPE/Superlógica)
| Indicador | Projeção 2026 |
| Inflação (IPCA) | 4,05% |
| Taxa Selic | 12,25% (a.a.) |
| PIB Brasil | +1,80% |
| PIB Imobiliário | Estável/Positivo |
| Inadimplência Locatícia | ~3,8% a 4,1% |
| Câmbio (Dólar) | R$ 5,50 |
Mercado Corporativo: Flight-to-Quality e Vacância Histórica
O segmento corporativo protagonizou talvez o movimento mais expressivo de 2025. O conceito de “flight-to-quality” — migração de empresas para ativos de alto padrão — intensificou-se de forma dramática, redefinindo o mercado de escritórios nas principais capitais brasileiras. Empresas de todos os portes têm priorizado ambientes de trabalho modernos, sustentáveis e tecnologicamente equipados, em linha com as novas demandas do trabalho híbrido e da atração de talentos.
Os dados mais recentes da SiiLA, consultoria especializada em inteligência de mercado imobiliário, revelam números impressionantes: a taxa de vacância de escritórios na icônica Avenida Paulista desabou para apenas 2,19% no terceiro trimestre de 2025. Este percentual representa praticamente uma ocupação técnica total, considerando que taxas abaixo de 5% já indicam equilíbrio de mercado favorável aos proprietários.
Regiões adjacentes como Faria Lima, Itaim Bibi e Pinheiros operam em condições similares, com disponibilidade quase nula de lajes corporativas de alto padrão. Esta escassez tem pressionado os valores de locação para recordes históricos: edifícios triple A nessas regiões já praticam valores superiores a R$ 200,00/m², com alguns ativos premium ultrapassando R$ 250,00/m² em contratos recentes.
Setor Logístico: E-commerce e Última Milha Impulsionam Demanda Histórica
Se o mercado corporativo impressionou, o segmento logístico não ficou atrás. O setor protagonizou resultados históricos em 2025, consolidando-se como um dos mais resilientes e promissores do portfólio imobiliário brasileiro. O crescimento contínuo do e-commerce, que já representa mais de 15% do varejo nacional, aliado à busca incessante por eficiência na “última milha” de entrega, manteve a demanda por galpões e centros de distribuição em patamares recordes.
O monitoramento nacional da SiiLA destacou uma taxa de vacância média de apenas 7,7% no setor logístico, nível considerado bastante saudável e indicativo de mercado equilibrado. Um dado particularmente interessante é o desempenho regional: o Nordeste registrou vacância de 7,9%, superando inclusive o Sul do país em nível de ocupação — reflexo dos investimentos em infraestrutura logística e do crescimento do consumo nas capitais nordestinas.
Em polos estratégicos consolidados como Guarulhos (SP), a dinâmica é ainda mais aquecida. A proximidade com o Aeroporto Internacional de Guarulhos, somada ao acesso facilitado às principais rodovias que cortam o estado de São Paulo, torna a região um hub logístico insubstituível. Os preços de locação para galpões modernos na região atingiram patamares superiores a R$ 28,00/m², com ativos Triple A (galpões com pé-direito elevado, docas niveladas, sistemas de automação e certificações) já superando R$ 38,00/m² — valores 30% superiores aos praticados há dois anos.
Outros mercados regionais também apresentaram desempenho robusto: Rio de Janeiro, com foco em Duque de Caxias e São João de Meriti; Minas Gerais, com destaque para Betim e Contagem; e Rio Grande do Sul, com Gravataí consolidando-se como centro logístico regional.
Perspectivas para 2026: Continuidade do Aquecimento
No segmento corporativo, a expectativa é que regiões consolidadas como Faria Lima, Paulista e Itaim Bibi mantenham taxas de vacância extremamente baixas, possivelmente abaixo de 3%, com valores de locação continuando sua trajetória ascendente. Mercados secundários como Vila Olímpia e Brooklin devem ganhar protagonismo, absorvendo parte da demanda reprimida por escritórios de alto padrão.
No setor logístico, a expansão continuada do e-commerce, somada à tendência de nearshoring (aproximação de cadeias produtivas) e à necessidade de modernização de estoques antigos, deve manter a demanda robusta. Regiões estratégicas próximas a grandes centros consumidores, mas com custos ligeiramente inferiores aos hubs consolidados, podem emergir como novas fronteiras de investimento — casos de Jundiaí (SP), Cajamar (SP) e região metropolitana de Curitiba.
O Fator ESG: Para além da localização, a busca por certificações verdes (LEED, AQUA) tornou-se mandatória para multinacionais. Edifícios eficientes não apenas reduzem custos operacionais (energia e água), mas são peças-chave nas metas de sustentabilidade corporativa, justificando o prêmio no valor do aluguel.
Logística: A Corrida pela “Última Milha”
O setor logístico, como comentamos no início, já mostrou sua resiliência, agora a ”Lógica do “Same-Day Delivery” está obrigando grandes varejistas a adotarem estratégias de Cross-docking (distribuição sem estocagem longa) em locais estratégicos. Isso tornará, cada vez mais, galpões próximos aos centros urbanos ativos insubstituíveis, blindando-os contra oscilações de preço.
Em resumo, para 2026, os agentes do mercado vislumbram que o mercado comercial continuará aquecido. Importante ainda observar o gap de oferta: a maior parte dos novos empreendimentos de alto padrão só será entregue a partir de 2027. Isso cria uma janela de oportunidade valiosa para proprietários posicionados em regiões prime ou em novas fronteiras logísticas como Cajamar e Jundiaí. Neste artigo, utilizamos dados públicos e análises de fontes reconhecidas como FipeZAP, SiiLA, Secovi-SP e Boletim Focus. A Unioncorp não elabora estudos próprios desta natureza e os fatos e perspectivas apresentadas não são uma recomendação de investimento. Para decidir suas opções de investimento, consulte especialistas em análises financeiras e de investimento. Mas, se o assunto é proteger o ativo, a Unioncorp tem as melhores garantias locatícias e seguros imobili