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26 de setembro de 2018

Está difícil confiar no fiador? Já existem garantias mais sólidas no mercado

A decisão do Superior Tribunal Federal de não alienar um imóvel de fiador por ser bem de família, mesmo contrariando o disposto na Lei do Inquilinato, já começou a gerar desconfiança no mercado de locação. Proprietários e imobiliárias se perguntam se ainda é possível aceitar um fiador que tenha apenas um imóvel (leia a nossa matéria sobre o tema, aqui). 

Outros, discutem inclusive se poderia ser válido alugar sem nenhuma garantia (Leia aqui). Não há o que se discutir, porém, que entre as garantias, o seguro fiança e o título de capitalização são as mais efetivas. “Decisões como a do STF e cenários de instabilidade econômica nacional mostram a necessidade de celebrar contratos com garantias sólidas, uma vez que são negócios – em geral – de médio a longo prazo. Hoje, o seguro fiança e o título de capitalização se modernizaram e estão mais acessíveis”, explica Maria Cristina Caldeira, diretora Técnica da Unioncorp Corretora de Seguros.

 

Segurança e negócios saudáveis

No intuito de oferecer aos proprietários e inquilinos uma solução à salvo da polêmica envolvendo o fiador e que traga o máximo de segurança para os contratos, alguns proprietários e imobiliárias já dão preferência para garantias mais sólidas, como o seguro fiança e o título de capitalização, que garantem a renda do proprietário e trazem confiabilidade para acelebração dos negócios. “Eu ofereço até desconto no valor do aluguel se o inquilino fizer pelo seguro fiança, ajudando ele a pagar. Além de toda segurança, para mim é importante ter o respaldo da análise de crédito feita por uma seguradora”, afirma Manoel Jardim, administrador de empresas e proprietário de três imóveis de aluguel em São Paulo (SP). Segundo ele, o fiador não deixou de ser uma opção, mas ficou em segundo plano depois de conhecer o seguro fiança. Eu sempre aceitei fiador com imóvel na capital, mas hoje dou preferência para o seguro, inclusive com desconto. Para o proprietário é pior, porque a análise do inquilino e do locatário terão que ser feitas pela imobiliária, que tem menos recursos que uma seguradora. Além disso, hoje ninguém quer mais ser fiador, eu mesmo fui uma vez para nunca mais., conta.

Para as imobiliárias, lidar com garantias é sempre uma negociação complicada. Ao mesmo tempo em que devem zelar pela segurança dos contratos, precisam oferecer ao inquilino o melhor negócio. Em um mercado em que a caução já foi quase uma regra e que o fiador está perdendo espaço, algumas imobiliárias estão atuando para mudar o cenário e trabalhar de forma mais segura com o título de capitalização. Nós notamos que os proprietários estão mais zelosos com os fiadores, alguns já chegaram a ter como exigência três imóveis no nome, tornando muito difícil a aprovação. Por isso, hoje nossa carteira de locação é 70% composta de seguro fiança e título de capitalização, este chegando para substituir a fiança com caução, afirma João Carlos França, da imobiliária FMI Prime Imóveis, da Zona Oeste de São Paulo. Segundo ele, em casos de clientes com bom perfil é possível trabalhar com títulos no valor em torno de quatro ou cinco aluguéis, aproximando muito da caução, mas bom para as duas partes, que tem a garantia de que a reserva estará disponível em caso de inadimplência ou, caso sejam cumpridas todas as exigências do contrato, de que o inquilino receberá o valor de volta com correção. Nosso sonho é ter uma carteira somente com título e seguro fiança, por isso estamos apostando em produtos que possam ser parcelados em 12 vezes e taxa fixa, para alcançar uma operação cada vez mais sadia, explica França.

 

Mercado promissor

Líder na comercialização de seguro fiança e também presente com produtos de capitalização, com crescimento de cerca de 15% ao ano no segmento, a Porto Seguro enxerga que ainda há muito o que crescer neste mercado, mas não enxergam a decisão do STF como determinante para uma mudança radical de cenário. “Entendemos que, independentemente da decisão do STF, existe um grande mercado a ser explorado. Muitas locações ainda são feitas sem segurança para o proprietário, utilizando o fiador ou pequena caução”, explica Marcos Loução, diretor Executivo das áreas de Riscos Financeiro, Seguros e Capitalização, entre outras atribuições. Para o executivo, acompanhar os sinais de mudança do mercado é essencial para crescer. “Cada vez mais as novas gerações não querem dever favores e estão mais propensas a alugar do que comprar, mesmo tendo a disponibilidade financeira. São tendências que estão se confirmando ao longo dos anos e o nosso papel é fazer o dever de casa, modernizando nossos produtos com as características adequadas para cada perfil. Neste contexto, simplificar processos, melhorar a experiência do cliente e rever produtos são ações que estão em avaliação já para 2019”, adianta.

 

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