No mercado imobiliário, poucas situações geram tanto atrito quanto a negativa de um Seguro Fiança. O cenário é clássico: o inquilino tem nome limpo, um Score alto e renda comprovada. O corretor está confiante, o proprietário ansioso. De repente, chega a resposta da seguradora: Recusado.
A pergunta imediata é: “Como isso é possível?”
A resposta reside em uma distinção fundamental que muitos desconhecem: Análise de Crédito é diferente de Análise de Risco. Para a seguradora, ter dinheiro para pagar não é a única variável que importa; a probabilidade estatística de um problema (sinistro) acontecer pesa tanto quanto.
Vamos abrir essa caixa preta e entender o que acontece nos bastidores.
1. O Básico: A Análise de Crédito
A análise de crédito, que é o que a maioria das pessoas conhece, é só uma foto do presente. É o “Raio-X financeiro” do momento atual. Ela responde à pergunta: “O candidato tem capacidade financeira para pagar este aluguel hoje?”
Nesta etapa, os robôs e algoritmos avaliam:
- Score de crédito;
- Existência de negativações (dívidas protestadas);
- Comprometimento da renda (a regra dos 30% a 40%);
- Vínculo empregatício.
Se fosse apenas isso, um Score médio aprovaria qualquer ficha instantaneamente. Mas não é só isso.
2. O Buraco é mais embaixo: A Análise de Risco
Aqui é onde as aprovações “travam” ou são negadas, e onde ocorre a demora na resposta. Enquanto enquanto a análise de crédito olha o presente, o risco olha para o comportamento e o cenário futuro.
A seguradora, afinal, está emitindo uma apólice para cobrir um possível prejuízo futuro. Ela responde à pergunta: “Qual é a probabilidade estatística deste contrato gerar um problema judicial ou de inadimplência?”
É perfeitamente possível ter um bom crédito, mas representar um alto risco. Veja alguns cenários comuns que derrubam fichas “boas”:
A. O Histórico Jurídico (Processos)
O candidato pode não ter dívidas, mas pode ter um histórico de processos judiciais.
- Ações de Despejo: Se o inquilino já foi réu em uma ação de despejo anterior (mesmo que tenha pago tudo depois), o sistema de risco acende uma luz vermelha.
- Processos Trabalhistas ou Cíveis: Para empresas, um alto volume de processos pode indicar instabilidade administrativa, sugerindo que a empresa pode quebrar em breve, mesmo que tenha dinheiro em caixa hoje.
B. O Risco do Negócio (Pessoa Jurídica)
Para locações comerciais, o setor de atuação influencia drasticamente.
- Exemplo: Durante certas crises econômicas, setores como “Bares e Restaurantes” ou “Eventos” entram em faixas de risco altíssimo. O empresário pode ter Score alto na PF, a empresa pode estar faturando bem, mas a seguradora entende que o setor é volátil e a chance de falência nos próximos 30 meses é alta.
C. Inconsistência de Dados (Compliance)
As seguradoras cruzam dados de dezenas de fontes. Se a renda declarada no Imposto de Renda não “conversa” com a movimentação bancária, ou se o endereço de residência atual do candidato parece suspeito (ex: áreas de alto risco de fraude), a análise é paralisada para revisão humana.
A analogia do carro: Pense no seguro de automóvel. Você pode ser milionário (crédito alto). Mas, se você já bateu o carro 5 vezes nos últimos dois anos e mora em uma rua com alto índice de roubo, a seguradora pode recusar seu seguro ou cobrar muito caro. Ter dinheiro para pagar o seguro não anula o risco de você bater o carro novamente.
3. Por que a demora?
Quando o sistema automático (algoritmo) detecta uma “bandeira amarela” nesses itens de risco, a ficha sai da esteira automática e vai para a Mesa de Análise Humana.
Neste momento, um analista sênior vai ler balanços, verificar a natureza dos processos judiciais e entender o contexto.
- Aprovação Automática: Segundos (Foco em Crédito).
- Análise Humana: Horas ou dias (Foco em Risco).
A demora, muitas vezes, é um sinal de que a seguradora está tentando aprovar uma ficha que o robô já teria recusado, buscando justificativas manuais para aceitar o risco.
Conclusão: Como lidar com isso?
Entender que as seguradoras operam com base em estatística e sinistralidade é vital. Não é pessoal. Uma recusa não significa que o inquilino é “mau pagador”, mas sim que, naquele momento, as variáveis apresentadas não se encaixam na política de risco daquela companhia específica.
Dica para Imobiliárias e Clientes: Sempre que possível, trabalhe com mais de uma seguradora. Cada companhia possui uma “régua de risco” diferente. O que é risco alto para a Seguradora A (que pode ter tido muito prejuízo com aquele perfil recentemente) pode ser aceitável para a Seguradora B. A melhor dica: a Unioncorp trabalha com a líderes e mais sólidas.
O segredo é a transparência: o “Não” faz parte do processo de proteção, tanto para a seguradora quanto para o proprietário do imóvel.