Locações comerciais: o que foi o 1º semestre e o que esperar até dezembro

Os aluguéis comerciais tiveram a maior alta semestral da série histórica, a vacância de escritórios e galpões chegou aos menores patamares em mais de uma década e o poder de barganha seguiu com o proprietário. Mas o semestre também deixou dois sinais amarelos: as primeiras devoluções relevantes de área desde 2025 e uma inadimplência que continua concentrada nos contratos comerciais de menor valor.

O indicador que resume o semestre: +6,82%

O Índice FipeZAP Comercial — desenvolvido pela Fipe em parceria com o Grupo OLX — fechou junho com alta acumulada de 6,82% no primeiro semestre, o maior avanço nos alugueis já registrado para a primeira metade do ano desde o início da série comparável, em 2013. Em 12 meses, a valorização chega a 11,49%, contra 4,64% do IPCA no mesmo intervalo.

Alguns recortes ajudam a entender o movimento:

• Locação supera venda com folga. Enquanto os preços de aluguel subiram 6,82% no semestre, os de venda de salas e conjuntos comerciais avançaram apenas 1,27%.
• Rentabilidade atrativa. O rental yield(rentabilidade do aluguel) médio do comercial foi estimado em 7,56% ao ano, acima do residencial — embora ainda abaixo do retorno de aplicações atreladas aos juros reais, hoje em patamar historicamente elevado.

Vale a ressalva metodológica: o FipeZAP mede preços anunciados, não contratos efetivamente fechados. Ainda assim, o índice funciona como termômetro antecedente da negociação — e o recado dele foi claro.

Escritórios: menor vacância em quase duas décadas (com um asterisco)

O mercado corporativo de alto padrão de São Paulo foi o protagonista do semestre. Segundo a JLL, a vacância encerrou o semestre em 13,1%, o menor patamar em 17 anos. No acumulado do ano, a absorção bruta somou 336 mil m² e a líquida, 153 mil m² — o equivalente a cerca de 48% de toda a absorção bruta projetada para 2026 realizada em apenas seis meses.

Os números variam conforme a consultoria, e entender por quê é importante para quem negocia: cada uma monitora um recorte diferente de estoque e de classes de edifício.

Consultoria	Vacância (2T26)	Preço médio pedido
Cushman & Wakefield	11,40%	R$ 148,25/m²/mês
Buildings (prévia)	12,5%	—
JLL	13,1%	—
Newmark	14,3%	—
RealtyCorp (todas as classes)	14,72%	—

O asterisco do semestre veio da Cushman & Wakefield: a absorção líquida ficou em -4.170 m², o primeiro saldo negativo desde o início de 2025. O resultado foi puxado essencialmente pela devolução integral de área por uma grande instituição financeira na Vila Olímpia — região cuja vacância saltou de 14,91% para 19,48% no levantamento da Buildings. Não é reversão de ciclo, mas é um lembrete de que o mercado entrou em uma fase mais seletiva, com movimentos de consolidação e otimização de espaços.

Três dinâmicas merecem atenção:

1. Escassez de área grande. A JLL identificou queda no número de edifícios capazes de ofertar lajes contíguas acima de 10 mil m² — de 17 para 7 na comparação com o primeiro semestre de 2024. Faria Lima, Itaim, Nova Faria Lima, Paulista e Vila Olímpia simplesmente não têm mais estoque nessa metragem.
2. Ocupação técnica nos eixos prime. A Avenida Rebouças fechou o segundo trimestre consecutivo com vacância zero, e a Paulista opera acima de 97% de ocupação.
3. Preço de três dígitos… por m². Na Nova Faria Lima, o preço médio pedido chegou a R$ 322,36/m²/mês (Buildings), mais que o dobro da média da cidade. Isso vem empurrando a demanda para Chucri Zaidan, Chácara Santo Antônio, Barra Funda e Berrini — eixos que lideraram a absorção líquida no período.

Galpões logísticos: o recorde do semestre

A Colliers apurou vacância de 5% nos condomínios logísticos de alto padrão no semestre — o menor nível da série histórica —, com a área devolvida pelos ocupantes no menor patamar em sete anos. A JLL aponta 5,5% para o fechamento do semestre, também recorde.

Outros destaques:

• Estoque em expansão, mas insuficiente. O inventário nacional cresceu 8% em 12 meses, com cerca de 2 milhões de m² em obras.
• Preço estável. O aluguel médio ficou em torno de R$ 30/m²/mês no país, com São Paulo em R$ 33,8/m²/mês (JLL).
• E-commerce mandando no jogo. As cinco maiores locações do semestre foram feitas por operadores digitais. Mercado Livre respondeu por 23% da absorção e Shopee por 10%; juntas, as duas já têm 1,1 milhão de m² pré-locados para o segundo semestre.
• Polos esgotados. Guarulhos e Barueri operam com 1,21% e 0,57% de espaço disponível, respectivamente, segundo a SiiLA — o que empurra a demanda para cidades vizinhas.

Varejo: shoppings estáveis, rua sob pressão

No varejo, o retrato é de estabilidade nos ativos planejados e seletividade no comércio de rua. O setor de shopping centers fechou 2025 com taxa de ocupação média de 95,4% e faturamento acima de R$ 200 bilhões, com a Abrasce projetando crescimento de 1,4% e 11 inaugurações em 2026 — a maior parte no Sudeste.

Já o comércio de rua vive uma reconfiguração: o avanço do e-commerce pressiona o pequeno lojista, enquanto redes de serviços essenciais (farmácias, alimentação, saúde, conveniência) ocupam os pontos de maior fluxo. Resultado prático para o administrador de carteira: o ponto bem localizado não tem vacância; o ponto secundário tem risco de crédito.

O sinal amarelo: inadimplência concentrada no comercial pequeno

Aqui está o dado que mais importa para imobiliárias e proprietários. Segundo o Índice de Inadimplência Locatícia (IIL) da Superlógica, a inadimplência geral do aluguel fechou junho em 3,20% — abaixo dos 3,59% de junho de 2025. Boa notícia na média, mas a média esconde o essencial:

• Imóveis comerciais: 4,19% — o maior índice por tipo de imóvel (casas: 3,45%; apartamentos: 2,16%).
• Comerciais de até R$ 1.000: 7,40% — mais que o dobro da média nacional.
• Comerciais acima de R$ 13 mil: 4,63% — a segunda faixa mais crítica, o que mostra que o problema não é só de porte, é de exposição ao ciclo de crédito.
• Por região: Nordeste (5,15%) e Norte (4,30%) lideram; Sul (2,71%) e Sudeste (2,96%) seguem mais saudáveis.

A leitura é direta: micro e pequenas empresas, que ocupam a base da pirâmide dos contratos comerciais, continuam sendo o elo mais sensível ao crédito caro e à atividade econômica em desaceleração. Em um semestre de aluguéis subindo 6,82%, o reajuste chega justamente aonde a capacidade de pagamento é menor.

Riscos grandes que estão fora dos índices

Em agosto, o Grupo Casas Bahia protocolou pedido de recuperação judicial para renegociar mais de R$ 17 bilhões, e a Marabraz seguiu no dia seguinte, com cerca de R$ 140 milhões — dois nomes tradicionais do varejo, com centenas de pontos comerciais locados, em um trimestre que já havia registrado 194 pedidos de recuperação judicial no país, segundo a Serasa Experian.

O alerta está num detalhe da petição da Marabraz: a empresa pediu proteção temporária contra ações de despejo para manter as lojas abertas ou retirar seus equipamentos dos imóveis alugados. Traduzindo, o locador de um imóvel ocupado por uma rede em recuperação judicial pode ficar meses sem receber e sem poder retomar o ponto — e a caução de três aluguéis, por exemplo, evapora antes do primeiro despacho.

É por isso que, num semestre de aluguéis comerciais subindo quase 7%, a conversa mais importante não é sobre preço: é sobre quem vai pagar esse preço e com qual garantia. Um inquilino de marca forte não é sinônimo de risco baixo, e cláusulas padronizadas não protegem contra eventos dessa natureza. O que protege é uma leitura prévia da saúde financeira do locatário, uma garantia dimensionada ao prazo real de uma retomada judicial — não ao valor nominal do aluguel — e um parceiro que atue menos como intermediário de contrato e mais como consultor de risco da carteira, revisando exposição por setor, concentração por locatário e adequação das garantias antes de o problema aparecer no extrato.

Perspectivas para o segundo semestre

1. O juro começou a ceder — devagar. O Copom reduziu a Selic para 14,00% ao ano em agosto, no quarto corte consecutivo do ciclo iniciado em março. O Boletim Focus projeta 13,75% no fim de 2026, IPCA de 5,02%, PIB de 1,98% e dólar a R$ 5,20. Ou seja: alívio marginal no custo de capital, sem mudança de patamar. O financiamento de novos empreendimentos continua caro — e é isso que segura a oferta.

2. Vem aí a maior safra de entregas em uma década. A RealtyCorp projeta cerca de 287,8 mil m² de novo estoque de escritórios na capital paulista no segundo semestre, o maior volume em mais de dez anos, com 90% nas categorias A, AA e AAA. A Cushman & Wakefield mapeia 384,5 mil m² em construção, concentrados em Chucri Zaidan, Chácara Santo Antônio, Itaim, Rebouças, Pinheiros e Faria Lima. A Binswanger Brazil estima até 327 mil m² no ano.

3. Mas a oferta não deve derrubar o preço. Parte relevante desse estoque já chega pré-locada, e as consultorias convergem na leitura de que a demanda absorve a expansão. A JLL projeta que a vacância siga em queda, na direção de 11%. Na logística, a projeção é de fechamento do ano entre 6% e 7%. O efeito mais provável das novas entregas é acelerar o flight-to-quality: mais competição entre empreendimentos e mais migração para prédios modernos e eficientes — o que significa mais devoluções de espaços antigos.

4. Reforma tributária entra no contrato. A transição para o novo sistema mantém a incerteza sobre o custo de serviços prediais e a tributação da receita de locação, alimentando um movimento de revisão contratual entre locadores e locatários.

O que fazer com essa leitura

Para imobiliárias, administradoras e proprietários, o segundo semestre pede duas posturas simultâneas — e aparentemente contraditórias:

• Ser agressivo na precificação onde há escassez. Em eixos com vacância técnica, o reajuste e a renovação são oportunidades reais de recomposição de margem. Chegar à mesa de negociação com dados de mercado da região específica (e não da média da cidade) faz diferença.
• Ser rigoroso na análise de crédito onde há fragilidade. O contrato comercial de menor valor combina o maior reajuste relativo com a maior inadimplência do mercado. É exatamente o perfil em que a garantia locatícia deixa de ser formalidade e vira gestão de risco — seja seguro fiança, capitalização ou outra modalidade adequada ao porte do locatário.

Um mercado aquecido não elimina o risco: ele o desloca. Em 2026, o risco não está na vacância — está no recebimento. Fique junto com a Unioncorp para analisar melhor risco e encontrar garantias adequadas para cada perfil de negócio.

Fontes

• Índice FipeZAP Comercial (Fipe/Grupo OLX) — informes mensais de 2026: https://downloads.fipe.org.br/indices/fipezap/
• JLL — Office Market Overview e Panorama Industrial e Logístico, 1T e 2T 2026: https://www.jll.com/pt-br
• Cushman & Wakefield — MarketBeat Office São Paulo Q2 2026
• Colliers Brasil — levantamento de condomínios logísticos de alto padrão, 2T 2026
• Buildings / Buildings CRE Tool — escritórios Classe A, 2T 2026: https://revista.buildings.com.br
• Newmark — relatório de escritórios de alto padrão São Paulo, 2T 2026
• RealtyCorp Analytics — 2T 2026 (São Paulo e Rio de Janeiro)
• SiiLA — dados de mercado logístico e corporativo
• Binswanger Brazil — levantamento de entregas de escritórios em São Paulo
• Abrasce — Censo Brasileiro de Shopping Centers 2025/2026: https://abrasce.com.br
• Superlógica — Índice de Inadimplência Locatícia (IIL), junho de 2026
• Banco Central do Brasil — Comunicado do Copom (agosto/2026) e Boletim Focus de 10/08/2026: https://www.bcb.gov.br
• IBGE — IPCA

Dados coletados até 11 de agosto de 2026. As diferenças entre os percentuais de vacância refletem recortes metodológicos distintos de cada consultoria (classes de edifício, regiões monitoradas e composição do estoque).