Na primeira parte deste artigo, partimos do retrato do Censo Demográfico 2022 do IBGE para mostrar um Brasil que cresce pouco, envelhece rápido e mora em famílias cada vez menores — um arranjo demográfico que faz o número de domicílios crescer mais depressa do que a própria população e empurra a demanda estrutural por moradia.
Vimos como isso consolidou a locação como forma de morar (20,9% da população já vive de aluguel) e até como mudança cultural sobre o que significa ter patrimônio, e como o imóvel procurado encolheu e ficou mais funcional — com os compactos rendendo mais ao investidor do que as unidades grandes. Se a Parte 1 respondeu quem aluga e o que procura, esta segunda parte trata de duas perguntas que definem a estratégia na prática: onde está a melhor demanda e como o mercado está se profissionalizando.
Vamos olhar para a interiorização do aluguel e a força recente das capitais do Norte e do Nordeste, para o avanço do modelo multifamily e o capital institucional que aposta no residencial para renda, e fechar com uma leitura acionável do que tudo isso significa para proprietários, investidores e gestores de carteira.
4. O mapa também mudou: a interiorização do aluguel
O Censo 2022 mostrou capitais perdendo fôlego populacional enquanto cidades médias ganham peso. Para a locação, isso aparece nos preços: ao longo de 2025, as maiores altas de aluguel se concentraram no Norte e no Nordeste, com sete das dez cidades de maior valorização nessas regiões, segundo o FipeZap — reflexo de crescimento econômico local, infraestrutura nova e oferta que não acompanhou a demanda.
A lição prática é que o mercado de locação precisa ser lido localmente. A média nacional esconde realidades opostas: enquanto 34 das 36 cidades monitoradas pelo FipeZap tiveram alta em 2025, Campo Grande e São José (SC) registraram queda. Estratégia de portfólio baseada só em número nacional erra a mão.
5. A institucionalização da renda: o avanço do multifamily
O sinal mais claro de que a locação virou tese de longo prazo é a chegada do capital institucional ao residencial para renda — o modelo multifamily, em que um único proprietário detém e gere o prédio inteiro, com locação profissionalizada e serviços integrados.
Os números ainda são pequenos perto do mercado total, mas a curva é íngreme. Segundo a consultoria Newmark, o segmento reúne cerca de 14 mil unidades (90% em São Paulo) e movimentou R$ 1,1 bilhão em 2025, com projeção de crescimento superior a 30% no estoque nos próximos anos. O movimento mais emblemático é o aporte anunciado de R$ 5 bilhões pela Greystar, em parceria com a Cyrela e o fundo canadense CPPIB, para erguer 40 edifícios e cerca de 10 mil unidades até 2029. Players como Brookfield, Vila 11 e JFL já operam no país.
Para dimensionar o potencial: nos Estados Unidos, o multifamily responde por 47% de todo o mercado de locação residencial; no Brasil, ainda é cerca de 0,1% do estoque (CBRE). O principal freio, hoje, é o custo de capital — “o mercado poderia ser até cinco vezes maior com juros mais baixos”, avaliou um executivo da Brookfield (Bloomberg Línea). Ou seja: o teto é alto, e parte dele se destrava no momento em que a Selic ceder.
O que isso significa, na prática
Costurando os fios, o cenário aponta para algumas conclusões acionáveis para quem vive de locação:
- A demanda estrutural por aluguel é de alta, não de ciclo. Famílias menores, envelhecimento e mudança cultural sobre patrimônio sustentam a procura independentemente do humor da economia. Locação é, como dizem no setor, um “imobiliário de necessidade”: as pessoas sempre precisam morar.
- Compacto e bem localizado é o produto da década. A combinação de metragem em queda, maior rentabilidade dos imóveis de um dormitório e preferência por proximidade a serviços e transporte aponta para onde alocar e como reformar.
- O público 60+ é o segmento subexplorado mais óbvio. Acessibilidade, adaptabilidade e serviços deixam de ser nicho e viram requisito de portfólio.
- Pense local. Cidades médias e capitais do Norte/Nordeste podem oferecer rentabilidade superior à das praças tradicionais — mas exigem leitura caso a caso.
- Profissionalização não é opcional. O avanço do multifamily eleva o padrão de serviço que o inquilino espera: contratos flexíveis, gestão digital, manutenção ágil. Quem administra carteira pulverizada vai competir cada vez mais com operações que entregam experiência de hotelaria.
O Brasil que o Censo 2022 revelou é um país que muda devagar nos números totais e rápido na forma de morar. Para a imobiliária atenta, a demografia não é pano de fundo — é o melhor indicador antecedente de demanda que existe.
Fontes
- IBGE — Censo Demográfico 2022 (população, envelhecimento, características dos domicílios, lares unipessoais, percentual de domicílios alugados). ibge.gov.br
- FipeZap+ — Índice de Locação Residencial, fechamento de 2025 (variação de 9,44%, rentabilidade por dormitório, ranking de cidades). Via Portas e O Povo.
- DataZAP / Grupo OLX — Pesquisa “Moradias do Amanhã – Locação” 2025 (metragem mediana procurada e atributos mais valorizados).
- Newmark (estoque e movimentação do mercado multifamily em 2025; projeção de crescimento). Via Bloomberg Línea e Hotelier News.
- CBRE (participação do multifamily no Brasil e no mundo; comparação com EUA). Via GRI Institute.
- Brain Inteligência Estratégica (crescimento de 27% dos domicílios alugados entre 2010 e 2022). Via GRI Institute.
- GRI Institute — GRI Residencial para Renda 2025 (mudança cultural sobre patrimônio; institucionalização da locação).
- Núcleo de Real Estate da Poli/USP — Prof. Claudio Tavares de Alencar (vetores de demanda habitacional; senior living). Via Portas.
- SBGG — Sociedade Brasileira de Geriatria e Gerontologia (ritmo do envelhecimento brasileiro).
Dados consolidados em junho de 2026. Os índices de aluguel referem-se ao fechamento de 2025.