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11 de agosto de 2017

Por que a caução não é uma boa garantia para nenhuma das partes em uma locação? 

A caução atualmente é a forma de garantia mais utilizada nos contratos de locação, normalmente estimulada quando o locatário não conta com um fiador ou tem problemas cadastrais. Com o mercado de locação retraído, algumas imobiliárias encorajam a utilização da modalidade, com o objetivo de fechar o negócio o mais rápido possível. No entanto, essa escolha pode deixar a porta aberta para problemas tanto para o proprietário quanto para o inquilino e até para a imobiliária que administra o imóvel. Confira algumas razões: 

 

1 – Ninguém garante que o valor depositado será mesmo guardado até o final do contrato 

 

Em geral, o depósito do valor da caução é feito diretamente na conta do proprietário e no decorrer do contrato é comum que, em uma emergência, o valor seja utilizado por ele para cobrir seus gastos pessoais. Cria-se, então, um problema com o inquilino, que ao final do contrato quer reaver o valor depositado. Sem ter como devolver, o proprietário tenta convencê-lo a se manter por mais tempo no imóvel, para cobrir o valor. Embora seja muito incomum, o locatário tem o direito de não aceitar e pedir judicialmente o estorno do valor, trazendo uma grande dor de cabeça para o dono do imóvel e a imobiliária que o administra. Proprietário da Sagres Imóveis, imobiliária tradicional de São Paulo, Dr. Oswaldo de Castro Ferreira já passou por uma situação delicada deste tipo. “Ao sair do imóvel, o inquilino pediu a devolução do depósito. O pagamento tinha sido realizado na conta da imobiliária, mas o montante havia sido repassado ao proprietário ainda no início do contrato. O locador não queria devolver, alegando precisar do valor para pintura do imóvel, entre outras reformas. Porém, nós o alertamos que o valor do depósito era muito superior ao necessário e orientamos que fosse realizada uma negociação, recusada por ele. O locatário então recorreu ao CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis), que em uma sessão de conciliação da mesa julgadora entendeu que a imobiliária era responsável solidária pelo valor depositado. Pedimos alguns dias e conversamos com o locador, que aceitou devolver o dinheiro, mas este caso poderia ter se convertido em um grande prejuízo para a imobiliária. Atualmente, preferimos trabalhar com garantias como o seguro fiança ou a capitalização, mas caso inquilino e locador optem pela caução, orientamos que o depósito seja feito diretamente para o proprietário para evitar este tipo de situação”, explica o empresário. 

 

2 – A imobiliária guarda o dinheiro da caução na sua própria conta bancária. Como explicar para a Receita Federal? 

 

Em outro caso, a administradora do imóvel, até a pedido do cliente, se coloca à disposição para guardar o valor da caução. Este é um procedimento que pode trazer um grande transtorno para a empresa, pois todo valor deve ser declarado para fins de tributação. E se não o faz, afinal, o dinheiro não é dela, pode ser acionada pela Receita Federal para explicar os valores.  

 

3 – Inquilino ficou inadimplente. Como cobrir os gastos? 

 

Com a alta taxa de desemprego no Brasil, até mesmo contas que dificilmente as pessoas atrasam estão entrando em inadimplência e com o aluguel não é diferente. Contratos de locação são considerados de longo prazo, sempre com duração em torno de 30 meses. Então, como garantir a renda somente com uma caução de três aluguéis (limite fixado por lei para a caução)? Processos de recuperação do imóvel em caso de inadimplência costumam demorar 10 meses, em média. Neste período, além de não receber pelos aluguéis, o proprietário ainda é obrigado a arcar com despesas como condomínio e IPTU para não ter ainda mais problemas. Isso sem contar os gastos com advogados. 

 

Não quer passar por apertos como esses? Confira no blog da Unioncorp as modalidades mais seguras de garantia, como o título de capitalização e o seguro fiança! 

 

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