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16 de julho de 2017

É dever do administrador de imóveis zelar pela “saúde” dos contratos de locação sob sua responsabilidade  

Intermediar os interesses de locadores e inquilinos, mantendo a competitividade que o mercado exige e fechar bons negócios, é tarefa para profissionais. Ninguém ignora a complexidade da atividade.

A celebração de um contrato de prestação de serviços entre o proprietário e a imobiliária implica em outorga de mandato, isto é, transfere ao outorgado (imobiliária/administradora) toda a obrigação de administração do imóvel, inclusive a fiscalização do fiel cumprimento do contrato locatício firmado em nome do proprietário. Lei e jurisprudência são uníssonas, quanto ao dever de arcar com a reparação dos danos causados ao locador, quando o administrador omite-se nas cautelas que a atividade recomenda. E aí reside o perigo.

Zelar pela manutenção da carteira é tarefa que se revela mais custosa que angariar novos negócios, em especial quando extrapola sua expertise, a necessitar da intervenção de outros personagens, como o advogado e o corretor de seguros. A escolha da garantia locatícia, aliada a uma boa assessoria, seja ela jurídica e ou do corretor de seguros, pode minimizar o risco do administrador.

Dentre as modalidades de garantia permitidas por lei, destacam-se: fiador, caução e seguro fiança. A opção pelo fiador tradicional, aparentemente mais simples e disponível (gratuitamente) aos locatários, carrega um custo operacional alto para o administrador, que via de regra acaba não sendo repassado para locador.  A boa avaliação cadastral no momento da assinatura do contrato de locação não basta. O administrador deve zelar pela idoneidade da garantia, e isso implica em sucessivas e periódicas  avaliações.

Se por um lado não é obrigação do administrador garantir a renda do inquilino ou do fiador, é seu dever diligenciar para minimizar o risco. E isso implica muitas vezes no dever de notificar o locatário e/ou o fiador para a necessidade de substituição ou renovação da garantia. Se não o fez, é responsável pelos danos  daí decorrentes.  Imagine a dor de cabeça!

Muito já se discutiu a respeito da validade da cláusula contratual de renúncia ao direito do fiador exonerar-se da fiança prestada por tempo indeterminado e hoje a jurisprudência de nossos tribunais se firma no sentido de ignorar tal  cláusula, notadamente nas hipóteses em que tenha ocorrido aditamento contratual ou prorrogação do prazo de locação, por tempo indeterminado, sem a anuência expressa do fiador, ainda que o contrato de locação contenha a previsão de que a responsabilidade do fiador permaneça até a entrega efetiva das chaves.

Nunca é demais lembrar que a fiança é um contrato gratuito (o artigo 1.483 do antigo Código Civil e  artigo 819 do Novo Código Civil) que não admite interpretação extensiva, devendo ser interpretado o contrato que a contém, por essa razão, restritivamente sempre em favor de quem a presta.

Quanto à modalidade caução, é importante orientar o locador que esta não se restringe a “caução em dinheiro” fixada por lei em até três alugueis. De forma simplificada: se for em dinheiro, está limitada a três alugueis, mas pode estar representada por um título de capitalização – cujo valor pode ser convencionado pelas partes – ou ainda por um bem imóvel, cuja a averbação à margem da respectiva matrícula é necessária para ter eficácia “erga omnes”, ou seja, oponível contra todos. A caução em dinheiro é preocupante pelo simples fato da singeleza de seu montante. O administrador de um imóvel com esta modalidade de garantia muitas vezes necessita agir na velocidade que o locador não tem, para, por exemplo, dispor de recursos para ingressar com ação de despejo rapidamente.

A caução em título de capitalização, por outro lado, pode dar maior estabilidade, uma vez que as partes podem convencionar o valor. Hoje é operacionalizada por corretoras de seguros especializadas em garantias locatícias e alguns contratos inclusive contam com assessoria jurídica para propor ação de despejo na hipótese de inadimplência do inquilino.

A caução de bem imóvel, embora seja a mais segura do ponto de vista da “manutenção do patrimônio” que irá garantir eventual inadimplência, uma vez que fica averbada (RI – matrícula), tem pouca liquidez e demanda longo processo judicial até eventual arrematação.

Para finalizar, a escolha da modalidade de garantia pode minimizar o risco, mas até a “garantia das garantias”, hoje personalizada no seguro fiança, pela sua segurança, liquidez, cobertura, assistência jurídica, entre outras vantagens, deve ser gerida com cuidado, sob pena de responsabilidade. Manter o pagamento do prémio é a principal responsabilidade do administrador e antecipar-se à renovação é fundamental, daí a importância de contar com uma corretora de seguros especializada em garantias locatícias. Isso garantirá tranquilidade para a contratação e manutenção da garantia. Ter à disposição um serviço especializado e bem estruturado é especialmente importante em caso de sinistro, garantindo o recebimento do seguro no menor prazo possível.

Orientador, mediador, negociador e parceiro comercial são facetas do administrador de imóveis e saber desempenhar todas de forma equilibrada e responsável é o segredo para uma carteira de locações saudável e clientes satisfeitos.

Cristina Maria Cunha – advogada especializada em Direito Imobiliário

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