Com a decisão do Supremo Tribunal Federal de tornar o bem de família do fiador impenhorável, criou-se um mar de dúvidas sobre a garantia mais tradicional do mercado de locação. Na primeira parte deste especial, um advogado especialista em Direito Imobiliário comentou as implicações jurídicas da decisão e o que pode se esperar das futuras decisões dos tribunais acerca do assunto. Agentes do mercado imobiliário que trabalham diretamente com imóveis comerciais – alvos diretos da decisão do tribunal superior – também comentam como estão lidando com a decisão.
Para quem fica o risco?
O clima de desconfiança já faz com que alguns proprietários, inclusive de imóveis residenciais, busquem alternativas na legislação. Recentemente, especialistas apontaram que uma estratégia poderia ser alugar sem nenhuma garantia sobre o contrato. Em casos como este, a legislação prevê que é possível obter o despejo por inadimplência em cerca de 15 dias após o ajuizamento da ação. Além disso, o proprietário também tem o direito de cobrar o aluguel adiantado, ao contrário das locações convencionais. Contudo, o que está na letra da lei, nem sempre acaba ocorrendo na prática, conforme conta a advogada Antonia Costa, especialista em Direito Imobiliário da imobiliária Mario Del Maso. “É um direito do proprietário alugar sem garantia, se for vontade dele, mas é preciso que ele entenda o que pode acontecer. Sem garantia, ele está assumindo todos os riscos daquela locação, não só de inadimplência de aluguel e encargos, mas também de danos ao imóvel, por exemplo. Existem, sim, premissas favoráveis, como o fato de – tecnicamente – poder obter o despejo de forma rápida por meio de liminar, em cerca de 15 dias. Mas também pode acontecer de cair em uma vara não tão ágil e o processo demorar cinco, seis meses”, explica. Segundo a advogada, ainda existem outros pontos contra, como a dificuldade de cobrar a dívida ou os custos de reparação dos danos ao imóvel. “Sem um fiador ou outra garantia, pode ser que acabe em uma execução inócua, pela falta de bens do locatário”, afirma. Apesar das desvantagens e dos riscos e de sempre orientar no sentido de que o seguro fiança e o título de capitalização são as melhores escolhas para celebrar os contratos, ela afirma que alguns proprietários insistem em seguir desta forma. “Neste caso, que restringimos para locações de valores mais baixos, o que podemos fazer é uma avaliação criteriosa do cadastro do locatário e um contrato de locação muito bem redigido, para que no caso de uma liminar o judiciário não tenha dúvidas em nos conceder o direito com rapidez”, conta.
Antes, tem o acordo
Com 48 anos de mercado, a tradicional Pacheco Imóveis não faz locação sem garantias. “Para executar o despejo, o proprietário vai precisar depositar dois ou três alugueis. Ou seja, além de não estar recebendo, vai precisar desembolsar. Outra coisa: os fóruns de São Paulo não correm rapidamente, então o despacho pode levar de três a quatro meses e sem garantia, vamos cobrar de quem?”, questiona Sueli Pacheco, dona da empresa, que foi a primeira de São Paulo a apostar na modalidade de seguro fiança grátis para o inquilino, trazendo maior segurança para o locador. “O seguro fiança sempre foi a salvação, mas é importante dizer que a maioria dos casos não chega ao extremo da penhora de bens. Em algum momento sempre chegamos a um acordo, até porque o inquilino não quer abalar o seu relacionamento com o fiador, que normalmente é um amigo ou parente”, conta ela.
Para a Unioncorp Corretora de Seguros, com as opções de produtos disponíveis no mercado hoje em dia, celebrar um contrato sem nenhuma garantia não vale o risco. “Atualmente temos diversos produtos de seguro fiança que cabem no bolso do inquilino e podem até mesmo ser pagos pelo proprietário. Já para quem conta com uma reserva financeira, o título de capitalização pode ser outra excelente opção. Estes são exemplos de garantias que efetivamente asseguram a renda do proprietário em caso de inadimplência e trazem ainda benefícios extras que valem a pena para o inquilino, como cestas serviços emergenciais”, afirma Maria Cristina Caldeira, diretora Técnica da empresa.